10여 년 전부터 추진되어온 수원시 권선6구역 재개발 사업이 보상금 지급을 놓고 조합 측과 현금청산자 사이에 갈등이 심화, 전국철거인 연합중앙회까지 가세하며 지역사회에 커다란 파장을 불러일으키고 있다.

권선113-6구역은 근처에 경기도청과 수원시청이 위치한 구도심일대의 중심지로 오랜 시간동안 광교신도시 조성 등 신도시계획에 밀려 개발이 낙후된 곳이었다. 수원시는 10여 년 전부터 이 지역에 SK건설·삼성물산·코오롱글로벌 등과 손잡고 도시정비에 따른 재개발을 추진해온 곳이다. 2023년 준공예정으로 수원시 권선구 세류동 817-7번지 일대, 12만6천336㎡에 총 2,178가구의 아파트건설을 목표로 추진되던 사업이다. 이에 따라 재개발 조합 측은 3년 전부터 8억 8천만 원의 용역비를 들여 복수의 감정평가법인을 선정해 道를 포함한 현금청산자 측과 함께 수차례 감정평가를 실시해왔다.

감정평가는 1차 평가(협의평가, 종전재산평가)에 이어 6개월 후 2차 평가(지토위·경기도)까지 진행했으나 합의점 도출이 안 돼 6개월 후에 3차 평가(중토위·국토부)를 실시했었다. 그러나 이마저도 합의가 이루어지지 않아 1년 뒤 4차 소송평가가 진행되었고 결과적으로 종전재산평가 금액에서 약 10%가 인상된 금액으로 99%의 조합원들이 찬성하며 2020년 3월 경, 보상진행과 함께 철거와 토목공사가 시작된 것이다.

그리고 아파트입주(분양권취득)대신 보상금을 지급받는 현금청산자는 1000여 명의 조합원 중 약 절반가량(450명선)으로 이미 합의금 산정에 동의, 정리가 되었었다. 하지만 마지막 까지 보상금 증액을 요구한 문씨는 합리적인 보상금을 받아내기 위해 2년 전에 전국철거인연합중앙회(이후 전철연)에 가입, 현재 매교역 주변에 거주했던 12명의 합류자들을 포함, 전철연과 함께 망루투쟁을 이어오고 있는 중이다. 현재 전철연은 O씨와 H씨 등 12명이 가세한 13가구로 35억 원(기존 보상가의 85%)추가 보상금 지급을 요구, 망루를 지어 오물투척과 대형 새총을 이용해 골프공과 유리구슬·쇳조각·돌맹이 등을 쏘며 철거작업을 저지하고 있다. 이는 재개발 조합 측의 중장비를 앞세운 철거진행에 대한 자신들이 할 수 있는 최소한의 방어수단임을 강조하고 있는 상황이다.

이로 인해 수차례나 지역의 경찰서나 파출소에서 신고를 받고 출동했지만 강력하게 제지 할 경우 발생할 지도 모르는 인명사고 등 불상사를 염려해 양 측의 원만한 해결을 권유하는 선으로 한 발 물러난 상태다. 이에 재개발 조합측은 2019년 11월 19일, 수원지방법원에 문씨를 상대로 소송을 제기 했고 법원은 한 달 만인 지난 2019년 12월 17일 피고인 문씨에게 해당대지의 기재 부동산을 재개발 조합 측에게 인도하라는 원고승소판결을 내려 재개발 조합 측의 손을 들어준바 있다. 하지만 문씨와 전철연 측의 한결 같은 주장은 감정평가에 의한 보상금이 현실적으로 터무니 없이 적다며 현 공시지가보다 현시세가의 70% 선까지 보상금 증액을 통한 합리적 지급을 요구하고 있는 상황이다.

모 부동산관계자에 따르면 그 지역의 평당 공시지가는 2017보상협의 당시는 500만 원선이었고 현재는 600만 원가량인 것으로 나타났으며 일반적으로 시세가는 공시지가의 1.5에서 크게는 3배가량의 차이가 난다고 말했다. 최소 수치만 적용해도 시세가는 1.000만 원 가량이며 현재 보상금액만으로는 권선인근지역이나 수원관내에 이주하기 위한 비용으로서는 턱없이 부족하다는 주장이다. 현재 재개발 조합측은 현금청산자 합의처리 문제를 매듭짓는 조건으로 ‘D’라는 촉진업체에게 작년(2020년) 3월 경 30억 원의 용역비를 지급했으며 당시 450명가량의 현금청산자들을 대상으로 마무리 작업을 진행했고 거의 완결단계 직전, 문씨와 분쟁이 발생하며 전철연이 주도하는 13가구와 보상금 증액문제로 공사가 중단된 상태다.

이런 상황에서 인근 재개발 구역이었던 권선8구역은 마지막 추가보상협상이 마무리 된 것으로 알려져 관계자들 일부는 권선6구역의 해결가능성도 조심스럽게 전망하고 있다. 하지만 권선8구역과 지금 문제가 발생한 권선6구역의 차이점은 분명히 존재한다.

권선8구역은 조합이 촉진회사에게 보상작업의 용역을 의뢰하지 않고 재개발 측 조합장이 직접 조합원들인 현금청산자들을 상대로 보상합의를 진행했으며 마지막 남은 4명의 보상증액요구자들에게 6억 원가량의 보상금을 추가 지급하며 보상협의가 모두 마무리 된 것으로 알려졌다. 또한 그와 동시에 산발적으로 보상증액을 요구하던 가구들에게는 적게는 몇 백만 원부터 많게는 7천만 원까지 개별지급을 통해 보상 문제를 일단락 짓고 공사에 들어갔다고 한다.

이에 반해 권선6구역 재개발 조합은 조합측이 조합에서 보상 문제를 자체해결하지 않고 ‘D’라는 촉진업체를 선정해 용역작업을 진행해 조합측이 오히려 딜레마에 빠졌다는 일부 관계자들의 의견도 대두되고 있다. 현재 추가 보상 문제로 재개발 조합 측과 전철연은 4차 미팅을 진행했으나 아직 합의점 도출이 진전되고 있지 않은 상황이다.

한편 우리나라 대표 전문 감정법인인 ‘SJ’社 관계자는 현재 감정평가의 문제점을 조심스럽게 피력하며 공시지가 기준에 대한 애매성을 지적하기도 했다. 공시지가 등 토지평가에 대한 문제는 官이 주도 할 것이 아니라 훨씬 더 많은 노하우와 전문기술을 갖춘 ‘민간(民間)’업체가 대행하는 것이 바람직하다는 주장과 함께 현 공시지가와 시세가의 차이점에 대한 문제를 지적하기도 했다.

그리고 국가자료와 해당 전문가들의 데이터, 현재 주변의 일반적인 시세 등을 적용해 그들이 개발한 AI감정평가앱(밸류ㅇㅇ)으로 산정한 결과, 현재 문씨 소유권선동 817-188번지 명의토지와 건물은(대지40평, 다세대3층 건평65평)은 마지막 중토위에서 결정된 3억7천 5백 92만 460원 보다는 1억 8천만 원 정도가 많은 5억6천만 4백만 원 정도가 산정된다고 밝히기도 했다. 이는 기존 감정평가사들이 해당 지역의 감정평가를 할 때 얼마나 기존 공시지가를 기준으로한 시세가의 참작이 미미했었음을 보여주는 예라고 할 수 있다. 다시 말해 공시지가위주의 현행 감정평가제도에 상당한 문제가 있다는 지적이다.

현재 감정평가사들이 기준으로 삼는 감정평가 3원칙에는 세 가지가 있는 것으로 알려졌으며 첫째로는 비교사례법의 적용, 둘째로 수익환원법(땅의 수익성 등), 셋째로 원가법(토지조성과 건축비 등)을 적용, 미래가치까지 복합적으로 판단한다고 하나 이미 종전재산 평가방식이 공시지가를 기준으로 너무 낮게 책정되는 관계로 그 후의 지토위나 중토위의 평가가 커다란 의미가 없다는 의견도 대두되고 있는 현실이다.

한편 권선6구역에서 문제의 발단이 되고 있는 ‘현금청산자’들이란 1000여 명의 조합원들 중 준공된 아파트에 입주할 정도의 경제력을 갖추지 못했거나 아파트거주를 희망하지 않은 사람들이 현금으로 보상액을 지급받는 사람들이며 이들 대부분이 원주민들이라고 한다. 원래 권선6구역 재개발 지역의 원주민(10여 년 전부터 거주한 주민)은 채 500여 명이 안 되었으나 이 지역이 재개발 지구로 지정된 후 외지인들이 투기 목적으로 이 지역의 단독주택이나 다세대·다가구들을 매입해 이주해온 인물들이라고 알려졌다.

그리고 어느 정도 경제력을 갖고 있던 이들이 대부분 아파트분양을 신청한 것으로 나타났다. 또한 조합 측의 일반분양 계획은 평당(3.3㎡) 1천9백만 원 선에서 2천만 원 가량을 예상하며 거주자였던 조합원들에게는 1천3백만 원 선에서 금액을 산정하고 있다고 관계당사자가 밝혔다.

현재 빚어지는 보상금증액문제로 권선6구역 재개발 사업은 3개월째 공사가 중단된 상태이며 시공사로부터 대출받은 비용 2000억 원에 대한 이자와 조합원들의 개인 대출 이자 등 부대비용까지 합치면 한 달에 9~10억 원에 가까운 금액이 지출되고 있는 것으로 알려져 양자 간의 원만한 합의가 시급한 현실이다.

이어 재개발 측 조합장은 이 번 문제를 원만히 합의한다 해도 이미 합의한 현금정산자들이 형평성을 내세워 추가 요구가 발생 할 것을 염려하며 매우 신중한 입장을 표명했다.

또한 현재의 보상금산정에대한 감정평가방식은 전국적으로 제2, 제3의 또 다른 분쟁의 발생개연성을 예고하며 문제의 심각성을 내포하고 있어 보상금산정방식에 대한 개정이 시급한 실정이다.

 

김인종·김동초 기자 다른기사 보기