1981년 3월 5일 제정된 ‘임대차보호법’은 임차인의 권리를 보호함으로 써 국민 주거생활의 안정을 보장하기 위해 제정된 법률로 그동안 여러 차 례 개정을 거듭했다.

주거용 건물의 임대차에 관한 민법 특례를 규정하고 있으며 주택의 임대차 존속기간은 최 저 2년까지 보존된다.

특별법 우선적 용 원칙에 의해 민법에 우선하여 적 용되며, 강행법규이기에 이 법에 어 긋나는 내용의 계약은 무효가 된다. 라고 명시되어있다.

그리고 문재인 정부 들어 제정 시행 (2020,7,31)된 임대차2법(전월세 상한 제·계약갱신청구권제)은 정주안전성확 보와 갭투자 관행에 제동을 거는 효과는 기대되지만 전세 임대물량의 공급 축소는 우려되는 양날의 칼 같은 법이다.

이어 제정된 임대차 3법이란 전월 세신고제(2021,6,1시행예정), 전월세상 한제(2020,7,31시행), 계약갱신청구권 제(2020,7,31시행) 등을 핵심으로 계약 청구권과 전월세 상한제(5%)를 중심으 로 한 ‘주택임대차보호법’ 개정안과 ‘전월세신고제’를 핵심으로 한 ‘부동산거 래신고’ 등에 관한 법률 개정이라고 보 면 된다.

임차인이 전세 계약 갱신(2년) 을 임대인에게 요구할 권리를 보장한 다는 게 재정의 목적이다. 하지만 홍남기 경제부총리가 진행 한 부동산 정책들이 전세시장을 안정 시키지 못하고 오히려 역행시키는 결과 를 낳고 있는 것으로 나타났다.

전세 매 물이 감소하는 현상을 초래한 정책으 로는 ‘주택담보대출時 6개월 내 전입의 무’ ‘재건축 아파트 2년 이상 실거주의무’ ‘양도세 감면요건 실거주 2년 의무’ ‘정주 안정을 목적으로 했지만 부작용 이 예상되는 임대차 2법 시행’ 등이 있 으며 신규 전세 공급 감소를 부추긴 정책으로는 ‘재건축 규제로 인한 정비사업 지연’ ‘실거주 의무 있는 분양가 상한제 시행’ ‘등록임대사업자 혜택 폐지’ 등이 있다.

또한 전세 수요 증가를 불러 온 정책은 ‘분양가 규제로 인한 청약열 풍과열(일명로또청약)’ ‘주택 구입자금 대출 규제강화’ 등을 들 수 있다. 이런 요인들이 임대인과 임차인들 사이에 전 세계약을 놓고 수많은 분쟁을 야기 시 키고 있다.

그 결과 지난 8월, 주택임대 차분쟁조정위원회에 접수된 상담건수가 8180건이었고 9월에는 9237건으로 한 달 만에 1000건 이상이 상승했다. 그로인해 수도권의 전세 값은 62주 연속 상승세를 보였고 또한 서울의 전 세 값은 68주째 오르고 있는 것으로 나 타났다.

이 과정에서 홍남기 부총리의 경우처럼 임대차3법 허점에 매몰되며 ‘자승자박(自繩自縛)’의 결과를 불러오 기도 했다.

홍 부총리는 집주인이며 세 입자인 경우로 ‘양비론(兩非論)’에 휘말 려 오도 가도 못하고 궁지에 몰리는 경 우가 발생하기도 했다. 정부는 이런 분쟁의 소지와 혼란을 막기 위해 주택매매계약서에 ‘세입자계 약갱신요구 권 행사여부기재’를 추가 하는 공인중개사법 시행규칙 개정안을 이달 내로 입법예고 방침이다.

현재 홍남기 부총리는 마포에서 세입 자로 살다 집주인의 요구로 집을 비워 야 하는 처지가 됐고 의왕시에 소유한 아파트는 매매과정에서 세입자가 집을 비운다는 말을 뒤집고 전세계약갱신 청구권을 주장하고 나섰기 때문이다.

이런 혼란 속에서도 정부는 조만간 기존 임차인들의 주거안정 효과가 나 타날 것이라는 주장과 기대를 하고 있 지만 이는 전세의 공급과 수요가 비슷 한 상태에서나 가능한 것이다.

지금처럼 전세공급물량이 거의 제로 에 가까운 상태에서 정부정책의 혼돈 으로 엄청난 수요가 몰리는 현실에선 어떤 대안도 제시도 전세대란을 타개 하며 실효성을 거두기 어렵다.

계약갱신 청구권제도의 안착은 물론 당장 주 택공급을 늘려야 만 하는데 3기 신도시 건설에만 최소 5년이 걸리는 상황을 감안하면 앞으로 당분간 전세대란은 불 을 보듯 뻔하다.

어쨌든 당장 해답이 없 는 상태에서 장기적으로 ‘이재명표 기 본주택’을 다시 한 번 심도 있게 검토 하는 것도 하나의 대안 일 것이다. 반대 를 위한 반대만이 능사가 아니다.