정부가 20일 발표한 '2·20 대책'은 '풍선효과'를 차단하기 위한 특단의 조치다. 지난 18번의 부동산 대책에 보다 한층 더 강화된 대책이라는 분석이다.

수원 영통·권선·장안구, 안양 만안구, 의왕시를 조정대상지역으로 신규 편입하고 이들 지역의 부동산 규제를 한층 강화한다는 것이 골자다.

조정대상지역이라는 단어는 2016년 11·3 부동산 종합대책에서 처음 등장했다.

당시에는 서울 강남·송파·서초·강동구 등 강남 4구와 경기 과천시 등 분양권상태의 전매 금지와 과열된 서울·경기·세종·부산 등 청약시장에 규제가 대폭 강화한다는 내용이다. 특히 서울의 경우 25개 구 전역의 공공·민간택지가 조정지역에 포함됐다.

이후 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등 대출 규제와 종합부동산세와 양도소득세 중과 등 세제 정책도 적용되는 종합 규제지역으로 바뀌었다. 이러한 규제는 시장이 과열되는 다른 지역으로 차츰 퍼져 나갔다.

두 번째 부동산 대책은 2017년 6·19로 서울 전역의 분양권 전매금지가 실시됐다.

이날은 민간, 공공택지 구분없이 조정 대상지역에 대한 LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율) 규제비율이 강화되고, 집단 잔금대출의 DTI 규제가 신규 적용됐다. 경기 광명과 부산 기장군, 부산진구 등 3개 지역이 주택조정 대상지역으로 추가 선정된다는 내용이다.

2018년 8월에는 구리, 안양 동안, 광교지구가 추가됐고 수원 팔달, 용인 수지·기흥 등이 추가됐으며 지난해 11월 6일에는 경기 고양·남양주시의 일부 지역을 제외한 권역과 부산 전역이 조정대상지역에서 해제되는 등 지역이 계속 변했다.

지난해 발표한 12·16 대책은 올해 6월까지 10년 이상 보유한 주택을 양도할 경우 양도세 중과를 배제하고 장특공을 적용해주는 한시적 조치를 취한 바 있다. 다주택자가 집을 팔라는 의미다.

'2·20 대책'은 주택담보대출비율(LTV)은 9억원 이하 구간은 50%, 9억원 초과분은 30%로 제한되며 총부채상환비율(DTI)을 낮추는 방안도 검토됐으나 이는 기존의 50%로 유지됐다.

2주택 이상 보유 가구는 주택 신규 구입을 위한 주담대가 금지된다. 1가구 1주택에 대한 양도세 비과세 요건도 2년 이상 보유·거주해야 한다. 이는 등록 임대주택에도 적용된다.

시가 9억원을 초과하는 고가주택을 구입할 때에는 실거주 목적이 아니면 주담대가 나오지 않는다. 이 경우 무주택 가구가 2년 내 전입해야 대출을 받을 수 있다. 조정대상지역에선 세금 부담도 비규제지역보다 크다.

또한 분양권을 전매할 때 양도세율은 50%를 적용받는다. 2주택 이상 보유자에 대해선 종합부동산세가 0.2∼0.8%p 추가 과세되며 세부담 상한은 2주택자도 300%가 적용된다.

일시적 2주택자의 종전 주택 양도 기간은 1년 이내 신규 주택으로 전입하고 1년 이내 양도하는 식으로 강화됐다.

[이은실 기자ㅣ경인지역 최초 경제일간 '경인경제']

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